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房屋抵押貸款及試算公式

房屋抵押貸款,是由購房者向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表,並提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣契約、擔保書等所規定必須提交的證明文件,貸款銀行經過審查合格,向購房者承諾貸款,並根據購房者提供的房屋買賣契約和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合約,辦理房地產抵押登記和公證,銀行在合約規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。

房屋借款時,若申辦條件明確且足夠,銀行並不會請你增提保證人,而房屋借款的保人一般以二等親為主,且保人的收入必須明確才會比較加分。只要房屋經銀行鑑定之後,價值符合銀行的成本,且申請人條件符合,銀行便可借款給申請人。通常銀行在鑑定房屋的價值時,都會低於市價約一至兩成,而隨著房屋地段不同,可以承作的房屋借款成數也不盡相同。

二胎房貸又稱二順位房屋借款,便是此房屋在之前已向某銀行申請第一次房屋借款,而後又用原房屋再向另一家銀行,對此房屋的剩餘殘值再進行抵押借款,此時房屋貸款便出現第二順位債權人,即是二胎房貸。一般來說,第一順位的抵押貸款成數較低、第二順位可貸款金額相對較高,但同時銀行承擔的風險也會提高,因此利率也會較高。

房屋二胎的還款時間較短,且無寬限期,且隔年申報綜合所得稅時便無法以房貸科目抵稅。

每月應付本息金額之平均攤還率={[(1+月利率)^月數]×月利率}÷{[(1+月利率)^月數]-1}
(公式中:月利率 = 年利率/12 ; 月數=貸款年限 x 12)
平均每月應攤付本息金額=貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率

每月應攤還本金與利息試算:

平均每月應攤付本息金額=貸款本金×每月應付本息金額之平均攤還率=每月應還本金金額+每月應付利息金額
每月應付利息金額=本金餘額×月利率
每月應還本金金額=平均每月應攤付本息金額-每月應付利息金額
寬限期應繳利息=尚未清償本金×月利率

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